8月28日，房地产市场迎来诸多新政，央行、住建委等分别发布重要文件，期房改现房、房地产贷款在项目竣工后才发放的新措施陆续登台，和普通购房者关系最密切的莫过于房贷最长贷款期限延长了。
上个世纪末，个人按揭贷款最长期限从20年延长至30年，之后再也没有改过，直到20多年后的今天发生了根本性变化，房贷最长期限提升至40年，打破了长期以内最多只能贷款30年买房的限制。
新政刚出，各家主流媒体便开始为大家算账了。以100万元的贷款、年利率为3%，采用等额本息还款方式为例，贷款30年和40年的月供分别是4216.04元和3581.02元，这意味着延长贷款期限后每个月能少还635元。
另外，媒体还贴心地为大家算了刚开始还款的前五年，一共能节省3.8万元的月供，对刚毕业不久、收入处于增长期的年轻人而言是实实在在的“减负降压”。
从计算的角度来说，这种说法没错，但总感觉怪怪的，而怪的地方在媒体只算了月供，没有算总账，如果算的是整个还贷期所有的月供总额和利息支出，结论可能完全不同。
30年贷款期限，每个月还4216.04元，一共还款151.78万元；40年贷款期限，每个月还3581.02元，累计支出171.89万元。两相对比发现，剔除100万元房贷本金，40年贷款期限归还的利息比30年贷款期限多20.11万元，也就是多近40%。
这么来看，贷款40年不一定比30年划算了，除了要多给银行打工10年外，累计归还的利息高出不少。
当然，40年是最长贷款期限，到底贷多少年是可以选择的，收入高的可以少贷几年，维持30年甚至只贷25年、20年都行。不过，这种选择是有限制的，同日出台的《个人住房贷款管理办法（试行）》针对月供支出占月均收入比有严格规定。
具体而言，每个月还的房贷不能超过月均收入的50%；如果还有车贷、消费贷等其它类型贷款的，还款总额加一起不能超过月均收入的60%。
有了月供占比限制，收入不太高的人只能延长贷款期限了。继续上面的例子，假设一位贷款人的月均收入是8000元，那么他没法只贷30年，因为月供超过了8000元的50%，至少得贷33年才能让月供少于4000元。
分析到这里，咱们提出核心问题，以多还20万元的利息换取每月的月供少600多元，值得吗？我的答案是对大部分人而言是值得的，原因如下。
第一，中短期利率不断下降，使利息差额缩小。上面的计算是基于3%的贷款利率，在前几年是想都不敢想的，那时的房贷利率动辄4.5%以上甚至超过5%。中国已进入低利率时代，中短期内不会改变，所以未来的存量房贷利率还有进一步下降空间。
利率越低月供越少，还款总额和利息总额也越少。比如，按照2.5%的贷款年利率算，30年贷款期限的利息总额比40年少16万元；利率降到2%时利息差额只有12.3万元。
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第二，实际贷款期限到不了30年或40年。正常情况下职工的收入是呈上升趋势的，刚毕业的时候工资较低，随着时间的推移收入增加，等到十几、二十年后积累了一定的存款，可以提前还贷。
事实确实如此，虽然新政发布前的最长贷款期限是30年，可实际平均还款期限远不到30年，不少人提前还款使得预期利息支出大幅减少。大家要用动态的眼光分析问题，绝不能刻舟求剑。
你以为的贷款最长期限延至40年是从毕业开始还贷，到了退休还得用养老金还钱，实际上早就结清贷款了。
说到底，这次房贷最长年限放宽到40年，本质上是给刚需群体多添了一层现金流缓冲垫。
它不是逼着所有人拉长还款周期多付利息品牌配资，而是给当下收入承压的年轻人多留了灵活腾挪的空间，不用为了凑短年限硬扛超出承受能力的月供，在低利率时代把当下的生活压力摊薄，反而能更从容地应对未来的收入增长与资产规划。
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